2017年3月16日星期四

易憲容:今年內地樓市大勢已定


國家統計局最新資料顯示,在房地產及基建投資帶動下,一至二月份的固定資產投資全面回升。一至二月,全國固定資產投資近年增長8.9%,增速比去年全年高出0.8個百分點。其中房地產投資按年增長8.9%,增速比去年快2個百分點;基本建設投資按年增長27.3%,增速比去年全年加快9.9個百分點,同比更快12.3個百分點,工業增長同樣在加快。根據這些資料,有分析認為,中國第一季度的GDP增長又要上到7%以上水平。

其實,這些資料估計大致符合市場預期。因為在政府的房地產激勵政策推動下,讓中國房地產市場空前繁榮,把政府所擔心的問題都隱藏起來,讓政府喜出望外,所以政府今年能夠把這些政策發揚光大。

但是,在今年的政府工作報告中,「要求房地產市場回到居住功能」的基本原則夾雜在推動三四線城市房地產去庫存政策中,連「遏制房價瘋狂上漲」的表態也沒有了。所以在宣讀政府工作報告之後,資金立即湧入在香港上市的內房股。因為,市場預期今年中國房地產市場增長的勢頭不僅不會因為少許調控而減弱,反而可能又創新高。

直到經過兩會代表討論之後,才不得不加上「要遏制熱點城市房價過快上漲」。也就是說,中央政府仍然希望房地產市場來拉動今年中國經濟增長,對內地樓市是否存在泡沫及這個泡沫多大,從工作報告來看已經不是要關注的問題。內地樓市本來就是一個政策市,如果政府有再打造今年房地產市場繁榮的意圖,那麼今年樓市大勢也基本上定調了。

事實上,去年樓市瘋狂,並非僅是熱點城市問題,而是相關的省份都是如此,只不過不同城市的不同地區,房價瘋狂程度不同而已。比如去年住房銷售金額增長30%以上的省份就達14個,增長在40%以上的省份有9個,天津市的增長更達94%以上。

還有,一至二月份商品房銷售面積同比增長達25.1%,增速比去年全年提高2.6個百分點。而商品房銷售額增長26%,增速回落8.8個百分點。銷售金額增速回落,主要東部地區一些熱點城市,特別是一線城市的房價上漲有所收斂。但中部及西部地區增幅驚人,中部地區商品房銷售面積增長33%,銷售額增長44.1%;西部地區商品房銷售面積增長36.2%,銷售額增長49.5%。

去年房價狂飆的東部熱點城市開始收斂,但這種態勢已轉移到中部和西部地區,特別是西部地區。從這些資料看來,今年樓市繁榮可能比去年更厲害。

另一個佐證就是一至二月份個人住房按揭貸款的增長遠超過市場預期。也就是說,通過銀行信貸的過度擴張也正在推動三四線城市的房價上漲,而且這種房價上漲的勢頭不亞去年,因為這兩個月個人住房按揭貸款都在快速增長。

正因為一二線城市的房價基本企穩,而三四線城市的房價快速上漲,房地產開發商加大開發投入及加快開工速度也是今年的趨勢。資料顯示,一至二月份全國房地產開發投資近一萬億元,增速比去年全年提高2個百分點。房地產開發商投資增長快於銷售的增長,去年以去庫存來全面推高房價,已經成了一個大笑話,今年的情況還是會延續。

可見,以信貸優惠政策過度擴張來推動房價全面上漲,估計這是政府所願意看到的,因為這是當前GDP增長的最大動力。去年中國房地產市場情況,估計今年還會延續。由此,也決定了今年內地樓市的基本走勢。

文章来源:东网

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