2016年11月5日星期六

房地产危机及财富再分配后的输家赢家



今年下半年以来,中国房地产市场又进入新一轮飙涨,有些城市房价的涨幅竟达到了百分之四十点几。一线城市房价有超过十五万元人民币一平方米的,二三线城市的房价也纷纷「超英赶美」。然而,在房价普遍飙涨的同时,已开发的房地产早已严重过剩,全国楼房空置面积达十亿平方米,无人居住的鬼城在各地大量涌现。对房地产市场的这一怪象,中国最大的房产开发商万达集团董事长、中国首富王健林九月底在接受美国CNN专访时,也坦言中国房地产市场可能迎来史上最大的泡沫化。卖瓜的老大都说瓜不甜了,可买瓜的小弟们却充耳不闻,抢房风潮依然在各地汹涌澎湃地进行,深夜排队购房、夫妻离婚购房的新闻不绝于耳,众多购房者不可理喻的购房动因究竟在哪里?

一旦房地產泡沫破裂,經濟會受到重創,中共政權將岌岌可危

  政府看不见的手

  土地国有,政府身兼三职

  中国的房地产难以抑制地疯长,与中国的国情和经济环境有不可分割的联系。中国是土地国有制国家,政府除了是中国唯一的「大地主」、所有土地的唯一供应方,更在土地价格、旧房拆迁改造、开发建设规划、房地产贷款额度等关键领域拥有左右房地产市场的最高决策权,所以在「中国的房地产市场,政府身兼庄家、裁判和玩家」(中国旅美经济学家何清涟女士九月三十日在〈美国之音〉上的撰文)。

  政府极度依赖房市,必然会托市

  中国直到乡镇一级都维持了党政人大政协四套班子,各级工会、妇联、共青团、科协、作协、美协等也都靠政府供养,此外各级政府还要维持庞大的「三公开销」,这么多的「啃府族」和各种名目的行政开支在其他国家是闻所未闻的。在二0一0年公布的几大国行政费用占国民生产总值的比例中,中国达天文数字的行政开支显示得一清二楚:中国百分之二十五点六,印度百分之六点三,美国百分之三点四,日本百分之二点八,即中国是美国的七点五倍,是日本的九点一倍,这还是六年前的数据。近几年来中国实体经济逐渐下行,很多地方政府的税收不断下滑,以致它们的财政收入约一半来自土地收入。房地产市场下跌,政府批租土地的收入将下降,政府财政支出将出现缺口。在美国,联邦政府因缺乏经费关门大吉,不会引起社会不稳;但在中国,政府即使关门一天也是不可思议的,对社会民心的影响将非常强烈,政府不可能拿自己的「前途」开玩笑。所以,各级政府为了获得稳定的财政收入,对房地产市场有非常强烈的托市动机。政府不自我救赎,谁又能救得了这些庞然巨物?

  以房地产阻止资金外流

  房地产市场的飙涨还与最近以来人民币大幅贬值有关。对人民币持续贬值的预期,将导致强大的兑汇压力和汹涌的资金外流。当钜额的人民币流入房地产这个巨型「蓄水池」、转变为带不走的房地产后,自然避免了汇市崩盘和大批资金外流。只要保住像征中国强大的三万多亿美元外汇储备,中国就能维持稳定,执政党就能继续掌权。

  财富再分配的最大输家

  民众购房保值的心态 中国民众对政府非常强烈的托市心态全都心知肚明,他们知道;政府出台的某某房地产限购法,不是政府的本意,只是政府在某一时间点不得不出面表态的障眼法。民众认定的是:有价值的房地产还得涨,要是真跌了,我党为了政权稳定,还不得再投个几万亿救市!房地产飙涨的第二个原因是:在人民币不断贬值、股市债市都靠不住的经济形势下,唯一不会化为流水的资产就是房地产。实体企业不景气是房地产飙涨的第三个因素,企业老板看到自己辛辛苦苦做一年,可能不赚反赔、债务缠身,还不如人家炒几幢房子赚的钱,有企业卖掉一两幢房产就足以还清债务、应付开支,于是这些心理不平衡的实体企业老板也纷纷转战房地产。在争先恐后蜂拥入市的潮流下,面对各地出台的限购法,购房者生怕再不买今后限制会更多、房价会更贵,限购法反过来会对购房者的购房行为推波助澜。

  财富再分配

  房地产买卖表面看是一种正大光明、公平合理的市场行为,但大多数购房民众没有意识到的是:政府大力操控下的房地产飙涨,是在市场名义下进行的财富再分配、再掠夺行为。借助于房地产飙涨,中国政府又成了全球首富;借助于手中握有的土地权,全国近十四亿需要住房的人,人人都在为中国政府打工;既得利益集团也赚到了再多几辈子也花不完的钱。在土地私有制国家,私人地主也是房地产飙涨的受益者之一,部分房地产财富因而被藏于民间,但在国富民穷的中国,这是不可能发生的。所以,当房地产泡沫破灭后,如果你本来就没什么钱,你会更加贫困;如果你拥有一些资产,你的资产在总的财富分配中所占的份额会变得更小,甚至小到可以忽略不计。

  房地产税不可能实施

  国际货币基金组织的专家曾建议:中国应参照西方先进国家的做法,开征房地产税,这样有利于压低房价、平衡市场供给、增加政府税收,但这个建议在中国无法实施。西方国家之所以征收房地产税,是因为这些国家的土地是私有的,购买房地产的人同时拥有土地的所有权。中国的土地是国有的,而且中国的房地产只有七十年的使用权(时间从开发商批租到土地的那一天算起,而不是从购房者买入房地产的那一天算起)。七十年后,房地产的使用权将重新收归国有。让购房者为自己并不拥有所有权的土地缴税是毫无道理的,如果在中国强行开征房地产税,或将激起大规模民变。如果在中国要征收房地产税,首先必须改变土地所有制,允许民间自由买卖土地,且土地上的房地产受到法律的保护,不允许强拆。改变土地所有制等于改变中国的国体,中国政府能做到吗?

  不良贷款带给银行业钜额损失

  中国政府可以操控房地产飙涨,但政府不可能全部吃下标售中的房地产,以维持市场只涨不跌的局面;房地产买卖既然被称为市场,就受市场规律约束,从来没有只涨不跌的市场。十月四日,美国高盛投资银行在一份题为《中国楼市:当好消息变成坏消息时》的调研报告中称:「政策推动的楼市火爆,随之而来的往往是回吐效应造成的房价滑坡。」美国《彭博社》十月六日的报道也称:中国问题观察家们已经开始考虑中国火热的房地产市场崩溃后可能给银行带来的损失。《彭博社》收集的数据显示:一百四十四家上市的中国房地产商的债务总额已经从五年前它们的毛收入的四点九倍,涨到了它们现在的毛收入的八点一倍,它们的债务总额也已经攀升到了二点八万亿元,为历史新高。房地产市场若大幅下跌,首当其冲的中国银行系统将面临巨大的灾难。香港星展公司认为:中国房市如果下跌百分之三十,可能会造成四点一万亿元人民币(六千一百五十亿美元)贷款中的百分之四变成坏账;德国商业银行也认为:百分之三十的跌幅可能会触发四万亿元人民币的拖欠。中国银行系统的崩盘会给中国的经济和社会带来怎样巨大的损失和负面影响,谁也无法预测。

  无解的局

  中国政府人为制造的房地产泡沫可以在短期内缓解政府的财政困境,阻止大量资金外流,但无法真正解决问题,下一波的房地产泡沫破裂的危机正接踵而来。如何避免这种「涨跌背后都是你」的恶性循环,唯一的道路是对房地产市场进行完全市场化的改革,建立自由公平的市场经济秩序,而非政府不断地采用各种政策手段和行政措施去「放火」、「救火」。要达到这一目的,唯一的方法是实行政治体制改革,斩断政府和既得利益集团肆无忌惮地伸向社会财富的黑手。但在中国既得利益集团绑架了当权集团、当权集团视权力比生命还重要的大环境下,根本无法实行政治体制改革。在中国实行土地私有化也不可行,因为这将造就曾导致历朝历代灭亡的超级地主豪强。所以,中国的房地产市场飙涨及暴跌的恶性循环,根本是无解的局。

文章来源:争鸣 

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